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高房價的光環背后 蘭州的“主力”正在逃離 2019蘭州樓市盤點(二)

2020年1月12日,中國房地產業協會發布了《2019年320個城市房價排行榜》,數據寶追蹤數據顯示:2019年蘭州房價達到12543元/平米,同比上漲8.12%,排名上升5位,在320個城市中名列第43位。明白人都知道,當一座城市的房屋均價超過1萬,意味著這座城市主要區域的房價可能已經達到甚至突破2萬大關。事實也是如此,2019年的蘭州已經不乏單價2,3萬的高端項目。一方面是房價持續走高,一方面是看不到機會的城市新生代和精英人群與這座城市漸行漸遠,在高房價的光環背后,蘭州似乎正在同時失去自己的現在和未來。

來源:數據寶平臺,侵刪

人口流失日趨嚴重

近幾年來,蘭州的人口有加速流失的趨勢,尤其是大專院校畢業生等城市新生代人口。當然,蘭州的人扣流失并非始于“搶人大戰”。多年來蘭州的人才和人口一直都在緩慢流失。數據顯示:2010年至2013年,蘭州市戶籍人口連續四年負增長(年遞減0.5萬人);2014年至2016年,隨著落戶條件緩步放寬,蘭州市戶籍人口才止跌微升,但增長緩慢,年均遞增僅為0.8萬人。而反映地方社會經濟發展重要指標之一的戶籍人口機械增長率,在2014~2017年為-7.48%,2017年戶籍改革后,才扭轉為1.65%。另外,還有一個特別有意思的城市人口增減指標,小學在校生人數。由于各個城市的小學在校生人數與政績完全不掛鉤,沒什么“注水”的價值,因此用小學生數量的增減來橫向比較城市人口的流失具有其他數據難及的可信度。數據顯示,蘭州小學在校人數2008年為23.5萬人,2018年下降到21.2萬人,10年時間不升反降,也從一個側面說明了蘭州人口問題的嚴峻性。

“中產階級”漸漸逃離

我們姑且將有能力在蘭州購買一套或以上住房的群體定義為我們的“中產階級”(當然,在一線城市可能就只算赤貧階層)。他們是樓市消費的主力群體,是支撐蘭州房地產市場的“骨架”。近幾年來,這個群體在蘭州購房置業的愿望也正在逐步降低,取而代之的是去外地買房置業。當然,這個群體在蘭州基本都有一、二套住房,但因為子女求學,或是自己度假、養老等等需求,他們選擇把二次置業的機會放在別的城市,他們當然還會回到蘭州,但隨著年齡的增長,對氣候、居住環境、城市發展機會等等問題的擔憂會逐漸顯露出來,蘭州或許將不再是他們首選的居住之地。這不僅僅會影響到房地產市場,也會影響到未來的其他消費市場。當“主力”撤退之后,誰來打掃戰場?

蘭州實景圖3.jpg

房產變現能力弱化

過去這么多年,人們之所以對房產趨之若鶩,是因為房產有著強大的保值能力和關鍵時刻的“變現”能力。但近兩年來我們會發現,隨著房地產市場庫存總量的逐年攀升,房子的“變現”能力正在變弱,尤其是在蘭州這樣一個高庫存的三線城市里。筆者有一個朋友想出手自己名下的一套住房,掛牌半年多無人問津,最后好不容易出手,價格卻低于預期。租房市場也有同樣的問題,很多房子掛牌出租卻好久等不來租客,即便是能租出去,租金也不會很高,城市邊緣板塊的房子尤其如此。這些現象似乎只是個案,但聯系在一起看,我們就會發現,目前蘭州的高房價可能只是表象,房子絕沒有你想象中那么好賣,那么保值。變現能力弱化意味著“接盤俠”已經越來越少。

年末有房地產市場機構做出了一個預測:三四線城市的購買力早已被貨幣化棚改透支,而央行已經連續兩月0投放PSL貸款,缺乏人口和產業支撐的三四線城市已經轉冷在即。從種種現象來看,這似乎并不是空穴來風。

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